房贷期限反推与提前还款测算

输入贷款余额、年利率、月供和提前还款金额，自动计算剩余年限、总利息，并对比“缩短年限”和“降低月供”两种提前还款方案。

核心结果

反推剩余期限

预计总还款

按当前月供测算

预计总利息

不提前还款

提前还款后余额

按输入月份扣减

方案 A：月供不变，缩短年限

方案 B：期限不变，降低月供

本页采用 等额本息 逻辑。每月月供固定，月供中先支付当月利息，剩余部分归还本金。随着本金下降，每月利息下降、本金占比上升。

月利率 r = 年利率 ÷ 12
还款期数 n = - ln(1 - r × 贷款余额 ÷ 月供) ÷ ln(1 + r)
剩余年限 = n ÷ 12

当月利息 = 上月剩余本金 × 月利率
当月本金 = 月供 - 当月利息
本月剩余本金 = 上月剩余本金 - 当月本金

提前还款可视为获得一笔接近房贷利率的“确定性收益”。如果闲置资金只能获得低于房贷利率的存款收益，提前还款通常更划算；如果你能长期、稳健获得高于房贷利率的税后收益，则不必急于提前还款。

当前示例中，房贷利率为 2.6%。在存款利率持续下降的背景下，提前还款的吸引力会上升；但仍建议先保留应急资金和未来大额支出资金。

期数	月供	利息	本金	剩余本金

为保持页面流畅，明细最多展示前 420 期；最后一期会自动按剩余本金修正月供。